“上午反映问题，晚上回家灯就亮了。小区有没有‘管家’，区别蛮大！”唐明家住雨花区汽贸大厦宿舍楼，以前因为没有物业，楼道灯常常一坏就是几个月。

楼栋零散、设施陈旧、居民缴费意识不强，“先天不足”的老旧小区曾是物业管理中最不受欢迎的“烫手山芋”。在雨花区东塘街道枫树山社区，通过党建引领，实行连片物业打包与居民邻长自治相结合，社区有了管家“合伙人”，试行一年多以来，不但老旧小区有了新面貌，居民的生活理念也有新变化。

试点先行，“新管家”促大变样

枫树山社区面积仅0.32平方公里，常住人口2600余人。但所辖的9个居民小区里，无物业管理的就有5个。从前，小区日常管理靠政府兜底，居民大小事都往社区跑，社区不堪重负，居民满意度也不高。

“基层治理不能一蹴而就，得一步一步解决。”枫树山社区党委书记吴婷告诉记者，该社区地处东塘商圈，周边临近雅礼中学和中雅培粹学校，外来车辆也多，居民们为了抢车位，设道闸地锁，因停车引发矛盾成了家常便饭。以居民们反应最集中的“停车难”问题为切入，2020年，社区将马家冲小区停车改造项目纳入年度重点惠民改造项目，前后召开十几次会议，下大力气拆除私设地锁，引入专业停车管理公司，还通过改造花坛，新增了55个停车位。

停车难的问题解决后，社区一方面通过老旧小区改造对小区基础设施提质，一方面探索引入物业公司，提升服务。

“老旧小区分布零散、规模小，但管理成本却不低，这也使得很多物业公司对这类小区望而却步。”吴婷告诉记者，基于辖区老旧小区数量多、小而散、地理位置相对集中的特点，社区决定探索实施连片承包物业管理服务模式，以马家冲小区和汽贸大厦宿舍楼为试点小区重点推进，“化零为整”连片式引入物业管理。

“先试后买”，破物业收费难

无物业小区引入物业服务，想要实现常态化的良性运转，光靠政府兜底显然难以实现，但对于没有缴费习惯的老旧小区来说，推进物业管理并非易事。

2022年，枫树山社区决定拿出部分惠民资金，给居民们派送三个月物业“体验包”，逐步培养“花钱买服务”的意识。通过聘请专业物业公司化身“红枫管家”，推动辖区5个无物管小区运行“红枫管家+居民自治”双模式管理，孵化出了32人的“管家”队伍。

如今，一年多时间过去，居民们的“消费意识”培养得如何？“体验了一段时间服务后，大多数居民都能感受到变化主动缴费。不同小区根据服务内容，收费有所区别，目前，瑞龙阁和南方电信小区实行自我管理模式，收费率实现100%，其他3个连片打包小区的物业收费率达98%。”吴婷告诉记者，枫树山社区打造的红色物业服务“3D模式”运营收入主要包括三个方面，除了社区惠民资金外，一方面是居民缴纳的综合管理费，每月每户40元左右；另一方面来自停车，对于居民、租户和外来车辆实行阶梯式收费。

“这里是小区管理的‘中枢大脑’。”吴婷领着记者来到红枫家园小区服务中心，一面墙的大屏幕显示器实时展示着社区内的监控画面，同时，通过可视化中心，物业服务、物业缴费、人员管理和特殊关怀等情况都能一览无余。

记者翻开马家冲小区居民报修登记表看到，大到监控屏幕故障，小到垃圾清理等小事，物业公司都有专业人员受理，并第一时间反馈处理。公示牌上清楚公示着灯具照明、电表线路等有偿服务的收费标准。

物业“合伙人”、湖南展跃智能物业管理有限公司总经理高雅告诉记者，通过将楼栋和居民信息录入系统，还能实现对特殊群体的精准服务，例如通过设置在楼栋和居民家门口的智能摄像头捕捉信息，如果独居老人两天没有出入，系统会自动提示物业管家就会第一时间上门查看。

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