楼栋危房业主较多，各自情况不同，想法也不一样，要取得原址重建的共识，并不容易。

3月4日，春雨淅沥。记者在开福区湘雅路街道留芳岭社区见到了做水果生意的李国辉。他是留芳岭47号D级危房的业主之一，他坦承，最开始，自己是不愿意拆除重建的。

“我那个一楼门面房是花了60万元买的，加上10多万元的转让费，总共有70多万元，如果是拆迁的话没有问题。要原址重建，确实想不通，为此社区找我协商了20多次。”李国辉表示，现在他早已想通了，政府工作人员的耐心细致工作，让他放下了个人成见并积极参与到其中。

▲开福区城市人居环境局工作人员王拓（中）和社区党委书记邹琦玥（右）在留芳岭47号危房原址重建工地了解施工进展情况。（剑裘 摄）

据了解，留芳岭47号建于1967年，2022年9月29日被鉴定为D级危房，虽然维修加固意义不大，但部分业主认为房子不会倒、有的不愿出钱重建、有的只想维修加固。

“因为有的业主不认可鉴定结果，社区从工作经费中挤出约一万元请另外一家公司再次鉴定，结果还是D级危房。”留芳岭社区党委书记邹琦玥告诉记者，为了做通业主工作，社区组织召开全体业主参加的协调会共10多次，到个别业主家上门做工作最多90多次，“社区的力量毕竟有限，幸亏我们还有三名热心业主，他们积极参与到其中，上门入户做邻居的工作。”

功夫不负苦心人，在首次鉴定为D级危房9个月后，该楼栋16户业主工作全部做通，一致同意原址重建。

2022年，天心区坡子街街道碧湘社区共排查出8栋危房，共271户。

“街道社区天天上门做工作，街道一个部门包一层住户，一个社区包一层住户，先让居民搬出去。经过三个月的攻坚，70%以上居民搬出危房并同意原址重建。”碧湘社区党委书记言展告诉记者，他们同步做好了新房的规划设计图纸，一召开协调会，就会把图纸拿出来给居民看。

▲天心区碧湘社区马益顺巷两栋危房拆除后，正在原址进行基础施工，预计年底交房。（剑裘 摄）

“现在马益顺巷两栋危房重建的思想工作好做多了，因为我们已经有了成功的案例，此前我们社区总铺巷22号危房原址重建已经交房，当初这栋楼房的房子800元一个月的租金都租不出去，重建后月租金涨到2600元还很抢手。我们把马益顺巷两栋危房的居民请到原址重建的总铺巷22号参观，实地感受，反响很好。”言展表示，除了街道社区工作人员做工作，还要积极发动群众，让热心业主去做邻居的工作，有时候会事半功倍。

马益顺巷24号危房的居民刘桐生今年82岁，在这个筒子楼里住了78年，他就是一位带头做邻里思想工作的热心人。

“这个老房子是空斗墙、筒子楼，现在设计优化，完善了厨卫共增加了8个平方左右的面积，我自己是非常满意的，所以要尽快做通其他人的工作，尽快让新房子砌起来。”刘桐生告诉记者。

记者在现场看到，马益顺巷两栋危房重建项目已经开工，预计今年底可以交房。

记者在芙蓉区、雨花区也了解到，攻克危房原址重建共识难，需要街道社区、职能部门耐心细致做好工作，也需要充分发动群众，走好党的群众路线，让居民全程参与、全程监督、全程决策。

缓解“筹资难”

“目前，长沙市城区危房原址重建的费用约每平方米2800元到3200元之间。”长沙市城市人居环境局老旧小区和危旧房改造管理处一位负责人透露。

记者调查发现，长沙市内的危房，大多建于上世纪六七十年代，有一部分属于筒子楼，没有厕所或者厨房，面积大的也不过四五十个平方，原址重建的费用大都是10多万元。

但是，居住在这些危旧楼房的业主，不少都是困难户，还有低保户，要一次性拿出上10万元重建和装修费用，确实也存在一定的困难。

“我今年66岁了，又没有退休金，一个崽也还没有结婚，今后房子的装修费用还不知道在哪里。”在碧湘社区，一位危房原址重建业主向社区党委书记言展诉苦，言展则劝她不要攀比，先简单装修一下，新房子总比老旧危房住着舒服。

为缓解居民群众危房重建资金筹措难，2023年，长沙市出台《关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见》，对湘江新区、芙蓉区、天心区、开福区、雨花区辖区内的危房原址重建项目给予一定财政奖补，楼栋房奖补1000元/平方米，由市区两级财政承担；同时还有鉴定、设计、监理等费用的市级财政补助。城市低保户房屋改造资金在原有奖补资金的基础上上浮 40%，城市特困供养人员房屋改造资金由市、区两级财政承担。

有了财政奖补资金，危房原址重建由业主承担的费用每平方米下降了一千余元。

▲2025年2月25日，侯家塘街道湘农桥社区二区9栋原址重建施工现场。（剑裘 摄）

2025年2月9日，雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋启动原址重建工程。据了解，由于有了每平方米1050元的政府财政补贴，业主只需出资每平方米约2006元。

记者了解到，除去市区两级财政补贴，天心区还从区慈善基金中拿出一笔钱对符合条件的危房原址重建困难户进行建房补贴和过渡安置补贴，目前已支出2200万元。

天心区三木工厂家属楼原址重建项目，由于额外增加了涉地铁安全评估和高压杆线迁移费用，建设成本增加了65万元，不过这一额外费用目前由坡子街街道办事处垫付，最终也不会由危房重建业主承担。

▲2025年2月28日，天心区三木工厂原址重建项目正在扫尾，预计近期可交房。（剑裘 摄）

记者还了解到，开福区针对符合条件的困难户，财政还进行额外补贴，最高每平方米可达1000元，享受政策的业主实际每平方米只需支出重建费用千元左右。

“我们这有一户一分钱也没有出，58000多元的原址重建费用由建筑公司先垫付了，建好后由建筑公司负责租赁抵扣垫付资金，抵扣完毕后交房给业主。”邹琦玥透露。

“这样的垫资我们公司是头一回，考虑到这是民生实事工程，业主也确实困难，我们愿意尝试一下。”负责留芳岭47号危房原址重建的省六建久华建设有限公司项目经理龚晟告诉记者。

终结“合规难”

2022年11月18日，长沙市自然资源和规划局出台专门文件，对危房原址重建相关事项做出规范。

文件明确，对于不具备成片改造条件且近期未纳入房屋征收计划的零星 C、D 级城市危房，在符合国土空间规划的前提下，允许采取“四原”原则（原址、原面积、原高度、原使用性质）拆除重建。

对于厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，原址重建在符合相关规定的情况下，可以增加厨房面积不超过 6 平方米/户，增加卫生间面积不超过 4 平方米/户。

▲原址重建后的天心区城南路街道晏家塘112-114号老一栋，平均每户增加面积6-8平方米。（剑裘 摄）

记者在原址重建的三木工厂家属楼看到，这里每户都有厨房和厕所，原先的危旧筒子楼焕新为一室一厨一厕的小户型，非常适合出租。

“这个设计方案是大多数业主选定的，总面积增加了，居住功能完善了，原先只有厨房没有厕所。”今年66岁的业主老杨非常开心地告诉记者。

在湘农桥社区二区9栋的重建工地，施工单位中铁城建地产公司项目经理刘威告诉记者，原址重建通过优化设计，预留了电梯井，加装电梯后，业主上楼更轻松了。

“这栋楼总共就四层，如果每户面积再大一些的话，那就和洋房差不多了。”刘威笑着说。

化解“手续”难

危房原址重建，要跑不少部门、办理各种手续，比如设计图纸、规划许可证、建设许可证、请监理单位、管线入户、综合验收、财政补贴申报、房产证重新办理等等，对于不熟悉建设业务的业主来说，这确实是比较麻烦的事。

记者了解到，为顺利推进危房原址重建工作，辖区人居、住建、资规等职能部门和属地街道办事处、社区会在项目启动前召开一个协调会，让大家提前了解项目情况，为业主办理相关手续提供便利，提高办事效率。

“项目确定后，我们的主管副区长会召集相关单位和街道社区开会，保障项目建设一路绿灯。”雨花区城市人居环境局危旧房改造负责人周延告诉记者。

对于危房原址重建的各种手续办理，湘农桥社区二区9栋的业主们干脆当起了“甩手掌柜”，全权委托给了施工单位中铁城建集团。据了解，这是全市首个由企业代建的危房原址重建项目。

“我们从设计图纸开始到申领财政补贴，全流程包办，业主不用费心。”项目经理刘威表示，业主只需决策和监督就行，作为央企，这个原址重建的“小项目”也是公司转型的一次“试水”，有信心将其打造为样板工程。

而在坡子街街道，危房原址重建主要采取的是街道代建的模式，居民与街道签署委托重建协议，省心省力。 

“我们拿出设计图纸、推荐施工单位和监理公司等，最后还是由居民自己选定。”坡子街街道办事处城建办负责人彭鑫告诉记者。

在开福区留芳岭社区，各种重建手续的办理则充分发挥了居民自治的效能。

“楼栋业主取得原址重建的共识之后，我们就立即推动成立业主委员会，业主将房款打入业委会账户，专款专用，并由三位热心业主共同监督管理。”社区党委书记邹琦玥告诉记者，建筑公司也是居民自己推荐筛选出来的，一些业主觉得建筑质量不错，准备把装修工程也包给他们做。