经济适用房是二手房市场主流刚需眼中的“香饽饽”。2013年，长沙放开经济适用住房（简称“经适房”）上市交易。

如今，长沙经适房的交易规则发生改变！2023年12月4日起，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》（简称《办法》）正式施行，对上市交易类型、补交土地价款方式及程序等进行了明确规定。

这种保障性质的政策性住房，今后将如何进行上市交易？

        （图片来源网络）

什么样的经适房可以交易？

经适房受欢迎，因为它们比同等条件的商品房便宜。具体分两大类：

一类是列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价格出售；

一类是利用经济适用住房货币补贴所购住房。

因为带有保障性质，经适房只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。

长沙市从2013年放开了经适房交易市场，产权人补交土地价款后取得完全产权，可以买卖经适房。

      （图源：长沙市人民政府网站）

根据最新《办法》，从取得全额购房发票之日起计算，在长沙购买经适房满5年并取得经适房产权证的，产权人将土地性质由划拨变为出让，再补交土地价款后，就可以取得完全产权进入市场交易。

2007年11月19日之后购买的经适房，由于赠予、继承、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他住房，导致无法办理经适房产权手续的，在其购买经适房满5年、按规定标准的120%补交土地价款后，经适房可以上市交易。

2007年11月19日之后已经购买经适房，又购买其他住房的，购房人在购买经适房满5年、按照规定标准的150%补交土地价款后，经适房可上市交易。

25个小区调整土地出让金标准

显然，买卖经适房的关键词是：补交土地价款。

缴纳土地出让金是其中“大头”。长沙市政府统一组织建设的经适房小区共78个，按照原国土资源部门提供的土地等级分为7类，对应不同的应收土地出让金标准。

一家房屋中介机构工作人员告诉小编，据他所知，此前，长沙经适房小区土地出让金最低标准257元/平方米、最高761元/平方米。

          （2022年长沙市部分经适房小区土地出让金标准。图源自网络）

例如，长郡中学附近的“学院新村”，就是土地出让金对应最高标准的经适房小区，一套60平方米住房，需缴纳45660元土地出让金，才能获得上市交易资格。而岳麓区的经适房小区“山水新城”，土地出让金对应标准为307元/平方米，一套60平方米住房只需缴纳18420元土地出让金即可。

配合《办法》施行，长沙市对可以交易的25个经适房小区对应土地出让金标准进行了调整，自2023年12月4日开始，出让金标准按最新的基准地价标准核算。

补交土地价款如何计算？

不论土地出让金标准如何变化，目前长沙地区经适房补交土地价款标准一直根据房屋产权建筑面积（购房合同标注为按商品房价格购买的面积除外）、房屋座落地的土地等级及应收纯出让金标准、住宅用地剩余出让年限等因素计算确定。

一般可套用固定公式：

应补交土地价款=房屋产权建筑面积×对应出让金标准×该住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限。

已经开始交易的经适房，需要购房人和产权人提供哪些材料？

1. 购房人（产权人）向市住建部门提出申请，并提供身份证明、户口簿、结（离）婚证件、购房合同、全额购房发票、经适房产权证（未办理经适房产权证的提供分户栋证）等材料；

2. 取得市住建部门审核。符合条件的，由市住建部门出具审核意见，并核定应补交的土地价款；

3. 购房人（产权人）到市税务局指定的窗口或自助设备补交土地价款；

4. 购房人（产权人）持市住建部门出具的书面意见、补交价款的相关证明、身份证明、经适房产权证等材料到市不动产登记部门办理相关不动产登记。